A locação de imóveis, que nunca esteve sujeita ao ISS ou ao ICMS, passa a ser tributada pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). A mudança decorre da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Emenda Constitucional nº 132/2023 e instituiu os dois novos tributos previstos pela reforma tributária sobre o consumo.

O fim da não incidência sobre a locação

Até então, a locação pura e simples de bens imóveis não era considerada prestação de serviço, entendimento consolidado pela Súmula Vinculante nº 31 do Supremo Tribunal Federal. Nesse regime, a receita de locação sujeitava-se apenas ao PIS, à Cofins e ao Imposto de Renda, conforme a modalidade de tributação adotada pela empresa locadora.

A nova legislação altera essa lógica. As operações com bens imóveis — locação, cessão onerosa e arrendamento — passam a compor a base de incidência do IBS e da CBS, tributos estruturados sob o modelo de valor agregado, que substituirão progressivamente o PIS, a Cofins, o ICMS e o ISS ao longo do período de transição.

Impacto distinto conforme o perfil do locatário

O efeito prático da mudança varia de acordo com a natureza do locatário. Quando o imóvel é alugado por empresa contribuinte do IBS e da CBS, o tributo incidente sobre o aluguel gera crédito tributário, passível de compensação com os débitos dessa empresa sobre suas próprias operações. Nessa hipótese, o acréscimo nominal do valor locatício tende a ser neutralizado pelo aproveitamento do crédito.

Quando o locatário é pessoa física ou empresa que não faz jus a crédito integral, o tributo embutido no aluguel converte-se em custo efetivo, sem possibilidade de compensação. Nesse cenário, cabe ao locador avaliar entre repassar o valor ao locatário ou absorver parte do impacto na própria margem de rentabilidade.

Contratos de longo prazo demandam atenção às cláusulas de repasse

Parcela significativa dos contratos de locação vigentes no país possui prazos extensos, entre cinco e vinte anos, como ocorre nos modelos de locação sob medida (built to suit). Muitos desses instrumentos preveem cláusulas de repasse tributário, que autorizam o locador a transferir ao locatário o ônus decorrente da criação de novos tributos ou do aumento de alíquotas.

A aplicação de tais cláusulas, contudo, requer análise pormenorizada de cada caso. Um repasse integral e automático, sem avaliação prévia do impacto financeiro sobre o locatário, pode comprometer a viabilidade econômica do contrato e ensejar risco de rescisões em larga escala, especialmente em locações comerciais e em empreendimentos do tipo shopping center.

A transição estende-se até 2033

A alteração não se opera de forma imediata. O cronograma de transição estabelecido pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e detalhado pela Lei Complementar nº 214/2025 compreende o período de 2026 a 2033, com as alíquotas de IBS e CBS elevando-se de maneira gradual, à medida que ICMS, ISS, PIS e Cofins são progressivamente reduzidos e, ao final do período, extintos.

Esse intervalo de convivência entre o sistema tributário atual e o novo modelo exige planejamento criterioso tanto de locadores quanto de locatários, uma vez que as regras de cálculo e de aproveitamento de crédito sofrem alterações ao longo de cada fase da transição.

Diante desse cenário, recomendam-se as seguintes providências:

1. Mapear a carteira de contratos, distinguindo locatários pessoa jurídica — que fazem jus a crédito tributário — de locatários pessoa física ou isentos, que não o fazem;

2. Revisar as cláusulas de tributos e encargos dos contratos vigentes, identificando quais preveem repasse automático e quais demandam renegociação;

3. Simular o impacto do IBS e da CBS sobre a receita líquida da locação antes de qualquer reajuste;

4. Acompanhar o cronograma oficial da reforma, considerando que as regras de transição se modificam anualmente até 2033;

5. Buscar orientação contábil e tributária especializada antes de renegociar contratos ou ajustar valores de locação.

A G2Tax acompanha as etapas da reforma tributária e orienta seus clientes na revisão de contratos de locação e no planejamento do impacto do IBS e da CBS sobre o negócio.